Moms på byggegrunde og nye bygninger - vigtigt nyt(Skat og moms)
29-09-2010 07:15
Af
Marlene Frentzel Sørensen
Som omtalt i Depechen 2010, nr. 8, bliver virksomheder og kommuners salg af byggegrunde og nye bygninger omfattet af momspligt fra den 1. januar 2011.
Skatteministeriet har nu udsendt udkast til såvel en bekendtgørelse som en vejledning om de nye regler. Heri lægges der op til en noget mere restriktiv fortolkning af reglerne, end vi hidtil har forventet.
Er underskrivelse af slutseddel i 2010 nok til at undgå moms på byggegrunde?
De nye regler har virkning for overdragelser, der finder sted efter nytår. Mange byggegrunde vil derfor givetvis blive forsøgt handlet inden udgangen af 2010 for at undgå moms.
I bekendtgørelsen anfører ministeriet, at det afgørende i forhold til momspligten er, hvornår der foreligger en bindende aftale.
Underskrives der i 2010 en ubetinget slutseddel, er overdragelsen momsfri. Dette gælder også selv om skødet først underskrives i 2011.
Underskrives der i 2010 en betinget slutseddel, beror det på en konkret vurdering, om der er tale om en bindende aftale eller ej. Det er ikke klart, hvor meget der skal til. Hvis betingelserne medfører, at der er reel usikkerhed om, hvorvidt handlen bliver til noget, foreligger der formentlig først en endelige aftale på det tidspunkt, hvor betingelserne er afklarede.
Er påbegyndt støbning af fundament i 2010 nok til at undgå moms?
Bygninger, der er påbegyndt opført i 2010, rammes ikke af momspligten. I mange tilfælde vil det derfor være hensigtsmæssigt, hvis der inden årets udgang er påbegyndt støbning af fundament.
Den blotte tilstedeværelse af et fundament, er dog ifølge vejledningen ikke i sig selv tilstrækkeligt til at undgå moms. Det vil også være et krav, at der allerede på dette tidspunkt foreligger ikke blot en reel hensigt om at ville færdiggøre byggeriet, men også at fundamentet er bestemt til det projekterede byggeri.
Det vil dermed ikke være muligt at undgå momspligt ved inden årets udgang at påbegynde opførelsen af et standardfundament, hvis dette så at sige ikke kommer til at passe til det endelige byggeri. Ligeledes kan et byggeri blive momspligtigt, selv om det rigtige fundament opføres i 2010, hvis der går meget lang tid inden næste etape af byggeriet sættes i gang.
Hvornår er der tale om en ”ny” ejendom?
Momspligten kommer som nævnt ikke kun til at omfatte byggegrunde, men også nye bygninger. Dog kun bygninger, der påbegyndes opført i 2011 eller senere. Gamle bygninger bliver kun omfattet af momspligten, hvis de renoveres i væsentligt omfang, jf. nærmere nedenfor.
Foreløbig lægger ministeriet op til en noget overraskende fortolkning af begrebet ”nye bygninger”.
For det første kommer det til at omfatte alle tilfælde, hvor der sker salg af ikke ibrugtagne (herunder halvfærdige) bygninger. Det gælder uanset, hvor mange gange byggeriet handles og hvor gammelt det er.
For det andet omfattes ethvert tilfælde, hvor en bygning sælges inden 5 år efter det tidspunkt, hvor den stod færdig (førstegangssalg).
For det tredje skal en bygning også ved efterfølgende salg anses for ”ny”, hvis også det eller de efterfølgende salg sker inden 5 års tidspunktet og bygningen ikke på salgstidspunktet har været i brug i en periode på mindst 2 år.
For det fjerde skal en bygning også anses for ny, selv om der ikke er tale om et førstegangssalg og selv om den har været i brug i mere end 2 år, hvis bygningen er ombygget eller renoveret i et sådant omfang, at den fremstår som ny. Hvorvidt dette er tilfældet, skal afgøres ved at sætte istandsættelsesudgifterne i forhold til den offentlige vurdering forud for ombygningen. En renoveret/ombygget/tilbygget ejendom skal således sidestilles med en ny bygning, hvis prisen for ombygningen overstiger 25 % af ejendommens seneste offentlige vurdering forud for ombygningen med tillæg af istandsættelsesudgifterne.
De tre sidstnævnte definitionstyper kan illustreres med følgende eksempler:
Eksempel 1:
Et selskab opfører i 2011 en ny beboelsesejendom til udlejning. I 2015 sælges ejendommen i udlejet stand. Da salget sker inden 5 år efter byggeriets afslutning, skal der betales moms af salgsprisen. Sker salget derimod først i 2017 er salget IKKE momspligtigt.
Eksempel 2:
Et selskab opfører i 2011 et nyt kontorhus til udlejning. Det lykkes ikke umiddelbart at finde lejere til ejendommen, hvorfor denne i 2012 sælges til en investor. Dette salg er momspligtigt, da ejendommen på salgstidspunktet endnu ikke er 5 år gammel.
I starten af 2013 lykkes det at finde lejere til bygningen, og i eftersommeren 2014 videresælger investoren ejendommen i udlejet stand. Også dette salg er momspligtigt, da ejendommen ved det andet salg stadig er under 5 år gammel og på dette tidspunkt ikke har været udlejet i fulde 2 år. Hvis det sidste salg blev udskudt til foråret 2015, ville der IKKE skulle betales moms ved denne overdragelse.
Eksempel 3:
Den samlede offentlige vurdering pr. 01.10.2010 for en udlejningsejendom udgør 8.600.000 kr. I 2011 renoveres ejendommen for et samlet beløb på 3.200.000 kr. I 2015 sælges ejendommen for 14.500.000 kr. Da renoveringsudgifterne overstiger 25 % af vurderingen med tillæg af renoveringsudgifterne (8.600.000 + 3.200.000), skal bygningen anses for en ny bygning fra og med tidspunktet for færdiggørelsen af renoveringen. Der skal derfor betales moms ved salget i 2015, da der på dette tidspunkt ikke er forløbet 5 år efter renoveringen.
Privates salg af byggegrunde
Privatpersoners salg af fast ejendom kan også efter nytår normalt ske uden moms. Der kommer dog til at gælde en undtagelse i forhold til en- og tofamilieshuse samt sommerhuse, når disse er beliggende på en grund på over 1.400 m2. I så fald skal der betales moms af den del af salgsprisen, som kan henføres til den del af grundarealet, der overstiger de 1.400 m2. Dette gælder dog kun, hvis der ville kunne opnås tilladelse til udstykning af en selvstændig grund uden at dette ville medføre en væsentlig værdiforringelse af den resterende ejendom.
BDO mener
Der er som nævnt kun tale om udkast til bekendtgørelse henholdsvis vejledning. Umiddelbart forventer vi dog ikke de store ændringer.
Den største overraskelse må siges at være, at også privatpersoner fremover kan blive omfattet af momspligt. Det havde ingen vist ventet.
De beskrevne regler for ejendomme, der renoveres, vil formentlig endnu en gang skabe debat om de offentlige vurderingers anvendelighed som rettesnor for en ejendoms faktiske handelsværdi. Man kan i denne forbindelse næppe udelukke, at der vil opstå en helt ny type af sager, hvor ejendomsejere klager over for lave vurderinger, idet en lav offentlig vurdering nu kan medføre, at ejendomme i tilfælde af ombygning får status som en ny ejendom med deraf følgende momspligt.
Evt. spørgsmål kan rettes til Marlene Frentzel Sørensen, tlf. 3915 5309, mfs@bdo.dk.
Til nyhedslisten